由下而上建立值得人民信賴的司法

座談紀錄|知租人:離家日那些租屋法律爭議

不論是在外打拼的小資族,還是搬離宿舍的學生族...
離家在外,租屋總是會碰到各式各樣的問題。然而,不論是房東未經同意擅自帶人看房、東西壞了不修、押金不退、不准報稅等等,這些問題似乎都和法律息息相關。面臨這些法律問題,你知道該怎麼辦嗎?
司思入TALK第一場,特別邀請到陳如梅律師,來和大家聊聊「知租人:離家日那些租屋法律爭議。」

Q:假設有三人同租家庭式套房,是由其中一人負責與房東簽約,契約上是房東和那位負責人的名字。
在租約到期之後,非負責簽約房客並未將自己的物品搬走,但新租客入住後一直聯繫不上前房客。
那請問房東有權利可以處理或丟掉前房客留下的物品嗎?

原則上是負責人需要處理。除非當初契約上有寫到相關處理方式,不然房東基本上不會丟掉遺留的物品,避免有損害賠償的可能。若真的因遺存物造成困擾,在實務操作上較常見的方法是先將物品收起來,再發函催告,請對方來拿,若仍沒有任何動作,這些遺存物便會被視為廢棄物處理。

若當一群人一起租房,只派一位代表與房東簽約(某a),在法律關係中某a便被視為二房東,取得了轉租的權利,也就是他可以轉租並從中收取租金。此時法律關係就會是房東與某a成立了租賃關係,某a又和另外兩位房客成立了另一個新的租賃關係。
從上述情境來看,能處理掉前房客東西的人是某a而不是房東。那問題就會變成某a有沒有向另外兩位房客約定說若發生這種情況時該怎麼辦呢?租屋相關的法令就所謂遺存物有範例式的規定,範例式的規定像是在點交之前就要搬走,如果不搬走就會被視為廢棄物處理。

另一種是像此題的情境:由一位代表其他三個人去向房東簽約,此時是某a需要負責,因為就法律關係來說,房東與其他兩位租客是沒有任何關係的,除非當時契約有寫如何處理,否則基本上房東不會丟掉殘留的物品,避免有損害賠償的可能。若真的因殘留的東西很多造成困擾,在實務操作上比較常見的方法是可以先將物品收起來,再發函催告,請他來拿,此時如果他仍沒有任何動作就會被視為廢棄物處理。就回到一開始,廢棄物是應約定事項,若沒有事先約定,在法律上是沒有所謂的原則性約定,房客房東的東西就是屬於各自的,不能亂丟,還是務必簽訂書面契約。

另外,現在很多人去書局買書,買那種皮是橘色的內裡是13行字直式的,買這種書面的沒關係,但身為現代大學生應該可去對照條文,去看網路上的資訊,尤其是頒布的應約定而不得約定事項,那種書面是否有把應約定的事項都有寫進去,因為這個是刑法,很多的東西它是沒有規定的,畢竟那種屬於舊式的沒有再改版的東西,所以如果簽這種契約書上面是有很多東西是沒有約定的。

Q:請問三人共同承租的話,是需要一人簽一份契約,還是三人可以共同簽一份契約?

建議是三個人共同簽一份,一個人簽一份也是可以的,但一個人簽一份會擔心說房子的標的是一樣的,到最後三個人簽一份會比較好,一個人租金,每個人負擔的租金不一樣在這樣子的狀況下,水費、電費要怎麼約定,這些約定好,那承租人就不需要為其他承租人負責。
你們每個人都和房東成立了一個自己的債權債務關係,假設是別人做的事情,如果你今天全部簽一份的話,是不是就是要為別人負責,你今天一人簽一份也可以,建議是三個人共同簽一份,但是約款就寫清楚,房租各自付,水電費可能平分。

Q:請問二房東可以再以房仲的身份收取高額的仲介費嗎?

是不能的收取仲介費,因為仲介必須要是他要有營業的牌,可是這樣子的仲介,會有另外一個東西,就是一個契約叫民法上的居間。就是指說你今天需要這個東西你在去做這件事情,事實上二房東不得以仲介的身份收取高額仲介費,因為他沒有仲介牌,但是二房東可以收取房租,這是合法的。可能每個月三萬塊,然後去跟大房東也就是原本的房東租一個家庭式套房,可是他會用總額三萬六的房間分租一萬二,這樣子是可以的,但是多出來的兩千塊,不是仲介費,是房租。
這樣子可以的原因是大房東跟他收三萬,不管租不租得出去,他都可以,因為不管租不租的出去,房東都收的到錢,只是某a就要承擔這一間一間的房間租不租的出去的風險。如果你的房東同時是你的仲介,在實務上並沒有說不行。他所收取的房租加上仲介費是不是有回到市場約定,自己有沒有相對得到比較好的東西,但可能也要房東有沒有報所得,仲介費跟房租都是他所得的一部分。

Q:契約尚未到期,房東去世,房東的兒子可以調漲租金或是收回房子賣房嗎?

房東兒子可以收回房子但是不能調漲房租,不得記載事項跟不得約定事項只有差一個東西,就是第一條:不得約定拋棄審閱期間,b to c 的消費者保護法才會有契約審閱期的期間,今天如果假設你的房東是一位企業經營者的話,通常我們的經驗是那個條文會是定型化契約,而他的條文都會是密密麻麻的,所以說法律規定說企業經營者要給消費者一定期間的契約審閱期。
如果你今天是定期租賃,是五年內的,沒有逾五年的,那今天房東換人,他都必須要走完你的契約,不能隨意地去變更契約裡面的條件,租金不能變更,其他條件也不行,因為其實租金的條件不僅僅是只有錢而已,也有很多其他的條件,他會有一種方式去變相取代前的功用。

Q:約定租賃所得稅由房客負擔是否合理?

是不合理的,而且他不只是不合理,他這個約定還無效,前面有提到,他是不得記載也不得約定事項,只要今天所得稅的繳納人是誰,是所得人嘛,所以所得人應該是房東,所以說他不能把這個應該繳的租賃的所得的所得稅去轉嫁到房客身上,所以這個約定是無效的,他應該要自己申報。

地價稅跟房屋稅,如果今天關係是b to c的關係的話,他約定是直接寫說,他不能直接把這個費用轉嫁給消費者負擔,如果有,那表示這件事情是無效的,但是如果他是非具消費性的關係,他是可以約定的,契約內就可能約定房屋稅要承租人繳,那你實際付出去的錢,不管他今天是以甚麼樣的形式存在,那個本來就是房東該繳的,如果轉嫁給房客繳的話,這件事情,在我的認知裡,他就是租金的一部分,所以這個部分要約定,原則上如果不約定的話,那就是出租人繳,那如果有定的話,他是可以約定,在不是b to c的關係內,他是可以約定給承租人的,但是他們兩個人都是綜所稅的部分就是都是無效的。

Q:那如果房東所收取的電費高於台電實際的收費金額要怎麼辦?

這個部分在內政部頒定的租賃契約範本內有寫到,他是寫說房東今天收取的金額不能高於台電當月收取的最高的電費,但是就變成說要去核對,目前的狀況之下,房東有時候會收到一度電5塊或是5.5塊甚至還一度6塊的,台電夏季電費有一度超過六塊。

所以變成說,雖然我們的租賃契約是這麼規定,但老實講,好像是可以的,如果遇到不合理的房東,一開始就不要簽,如果你簽了,他事後要把電費調漲,不行,一切東西按照契約來,但如果一開始契約就說電一度要收6塊,在這樣的狀況之下,有兩種選擇,第一種就是去找包租代管,包租代管一定是企業經營者,所以表示甚麼,表示說他今天可能會比較符合相關的法規,那否則你今天要不當個聰明的消費者,勇敢的去拒絕,不要去簽這種太貴的,如果你今天簽了,你就要為自己的選擇負責。

Q:那如果是一次繳六個月的房租可以嗎?

目前看起來,房租的約定除了金額之外還有給付的方式,但是我們這個六個月會有點奇怪的原因是因為不是不能約定一次繳六個月,在實務的狀況下,有很多時候是我們可以約定租金一次繳多一點,那我們可能有一些discount(折扣),那如果你今天覺得你可以那就可以,但是如果假設今天你是,因為其實我們會有一個很重要的對承租人來講重大的規定就是說你今天未繳達兩個月,總額達兩個月的話,那出租人就可以終止租約。

假設真的是約定季繳,或是半年繳,但是季繳或是半年繳,你每繳一次,就會符合約定,所以這個部分,承租人就要注意,那如果假設今天,還是要算一下這樣划不划算,季繳、月繳還是年繳,其實對承租人相對是比較大的負擔,通常都會是由出租人提出,因為他不用去負擔租金沒有時限的風險,所以這樣的狀況會有這樣的問題,因為如果一次繳太多,雙方都可以提出提前終止租約,那就會有你先繳了,後面提前終止租約,最後大家還要租金的釐清。

Q:當初要辦理房屋租金補助,房東有要求在合約上蓋手印,若所得增加由承租人付5%稅,那麼這樣的約定是屬於違法嗎?若是違法,除了向消基會檢舉,還能報警嗎?

沒有效力,他就是所謂的那個不得申報房租費用,跟所謂的如果他因為租賃所得稅增加他要付,那正常來講不會講5%,5%是營業稅喔,就是你如果要開發票會要的那個東西。我另外再講一下,通常租賃所得是10%,如果你不具消費關係,房東要求蓋手印多付5%稅,正常稅是10%,要預扣也是10%,所以正常認為他一定不會是消費者,所以去檢舉給消基會可能是無效的,他不會理你,那今天你能報警嗎?理論上也是不行,其實你只要說你這個東西是無效的,你就去申請租屋補助,然後在你報所得稅的時候報進去就可以。

你們通常不會發生這樣的狀況,但是可能例如說像我的事務所或司改會會遇到。就是其實我們在國稅局他今天要去客租賃所得稅的時候,他是這樣子約定的:他會說假設今天承租人是所謂的公司方的話,其實要讓公司方去幫出租人直接先扣10%的所得稅(預扣下來),然後就可以去開單,那你就直接先幫他繳掉,那個錢不會消失,那個錢在法律上仍屬於出租人的,只是他就有點像是薪資這樣子,他會預扣所得稅,但是這個時候只有公司方才需要做這件事情。那如果你們是個人的話,那這個預扣所得費的部分就是會讓出租人做。

申請租屋補助不需要房東同意。你就跟他講說你不同意的話我就去檢舉你逃漏稅就好了。稅是這樣子的,台灣稅沒有很重,但其實確實在社會上有很多人不想繳稅,那今天國稅局是這樣,假設他發現有一個人逃稅,他會合理的認真地覺得你是不是之前也逃漏稅,就是逃稅不是一種突發奇想,通常會逃稅的人之前就逃稅了,所以表示說如果今天這個房東逃稅,通常代表他之前也逃稅,所以說我們今天稅法是規定說你今天的稅,相關的稅(任何的稅),他今天去課徵的時限都是五年,但如果你是惡意的違反,那就會多兩年,所以房東是會怕的,因為你今天去檢舉,那他就是從今年開始往前算七年他都會被追繳,而且追繳可能不會是稅的問題,還會涉及所謂的滯納金跟罰鍰,這算是終極的手段。

Q:租屋期間樓下鄰居一直表示要提告我們製造噪音,但噪音確定不是我們造成,而是因為房屋和管線老舊,房東跟他們溝通也無效,有什麼方法可以應對或可以警局備案嗎?

我們在修繕關係其實也分兩種,一個是消費關係,消費關係裡面應記載事項就是原則上是出租人負責修繕。那如果是非消費關係裡面就是「得約定」,如果你不約定的話也是出租人負責修繕,那如果今天你約定了有寫在契約裡面,確實是你們可以例外歸承租人負責修繕又或者是今天你的這個損壞不是房屋的自然耗損,是可歸責於承租人,當然你自己弄壞你就要負責幫忙修。那如果今天出租人應修繕而未修繕,我們可以催他但不能不付租金,跟他約定哪一天前修好,如果他期限內不修,我就自己找人修,費用就從租金扣。

我覺得這個噪音的這件事情,到底是不是符合關於承租人提前終止租約的事由的第一款「租賃住宅未合於約定居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,仍不於期限內修繕。」或者是他今天有所謂的{重大的瑕疵}。如果你剛剛說的那個噪音的部分,到底有沒有可能是這樣子,就是他有個瑕疵,這個瑕疵不是對你,是對樓下,但那個樓下會一直來找你,那如果今天是有符合這個狀況,其實是可能可以終止租約。

然後我分享一下有關於噪音的這個事情,我們有個律師有打過這類的訴訟,就是他的鄰居會一直不停的很吵,所以說他有實際上真正的打贏。噪音是這樣子,他應該是要去看各縣市實際上的約定,原則上這是很細則的規定,那通常就是在過半夜12點之前你不能高於60分貝然後,半夜12點之後你長期不可以高於40分貝。每個人對噪音的感受是不一樣的,但我們的居住空間都有所謂的居住安寧的權力,這個部分是憲法上所肯認的權利。

但我只能說有些人可能就是很敏感,有些人沒有。那老實講我遇到的狀況是老房子真的沒辦法,它真的就是隔音不好,那可是在這樣的狀況下到底是誰出,可能就會變成說回到你要去找環保局。如果你樓下鄰居就是要去找環保局,看環保局說這個分貝到底有沒有違法。其實報警那個警察也很為難,因為這老實講也不歸他管,他也沒什麼機器可以去認定你到底有沒有違法。那我只能說果今天你也沒幹嘛,那個噪音就會超過的話,那我認為可能就會變成我現在要講的東西。

就是指說經過催告後你可以提前終止租約,否則對你來說可能也是非常困擾的,因為這件事情就是你很難認定,那個管線的東西通常就是指你使用管線後它就很大聲,這個部份其實不可歸責於你。那老實來講,你那個也是你居住安寧的一部份阿,因為你就會一直被罵,你鄰居就是會一直報警阿。老實講你今天發生這樣的情況,我認為就是用我今天講的理由,直接去找房東溝通,我們就是提前解約,否則這個情況對你來說應該也是滿困擾的。

Q:若是在有住戶在陽台抽菸,可以尋求什麼救濟方式?

報警。菸害防制法是規定說如果你今天在公眾密集的場所,在幾公尺內是不能抽菸的。就是說他只要今天在陽台抽菸,然後菸味飄下來,他就會違反這些規定。就是如果你在你家裏面可以聞到他的味道的話,他就一定是違反這個規定。你報警,那警察就會罰他錢。

Q:申請房屋租金補助雖然不需房東同意,有些資料是需要房東提供才能進行程序,但如果房東不給提供資料,請問怎麼辦?而且房東會說如果要申請的話,租金就會調整或乾脆不要住了這樣可以嗎?

我記得在那個租賃專法裡面規定房東有義務提供這些資料,他有義務要提供他房屋的標示,然後去讓你申請這些資料,而且他必須要記載在你們的房屋租賃契約裡面。
其實我自己沒有申請過這個,我應該要查清楚的,我不知道實際上到底要提供哪些資料,但我知道法定跟實際可能有點落差。就跟他說,如果你不提供,我就去檢舉你。然後後半段這個就是完全無效的,反正就是他沒辦法跟你要求這個東西啦。

在定期租賃的期間,房東拿你沒辦法,那一定會有如果你續簽,房東把錢加進去,那我的建議是就回歸市場,又不只是只有他的房子,台灣的房子空屋率很高,到處都是房子,去租其他的房子就可以了,但只要他跟你簽約了,契約很重要,那個約定,那個租金的約定就是有效的,那就不能因為你後面做的行為而去調漲你們約定的租金。

Q:舊房客於租約到期後與已簽約的新租客進行交屋,當時房東並未在場,新租約生效後新房客發現未取得租屋鑰匙,房東是否得向舊房客請求?

理論上是不行,我們在法律上面點交就點交的。我們在法律上會這樣想,就是理論上房東要來跟房客點名,那房東把這件事情交給了新房客,就是指說在這個債務履行上面他可能是所謂的債務履行的輔助人,所以說可能當初沒點到的話,那可能在法律上面你們點交就已經完成,這件事情就over了。那你問題一定是想說,那我今天如果是新房客是不是很不安全,如果假設今天發生這樣的情況你就要跟房東協調就是要換鎖,換鎖可能是比較好,因為鎖也沒多貴。

Q:如果入住後發現噪音太大可以要求修繕嗎?

可以,那是所謂的房子瑕疵的一部分,我們所謂的瑕疵是指說他交付的房子在使用的狀況之下,他要達到通常品質,所以說那個噪音可能是日常噪音,你很敏感就不行。但如果今天真的太誇張就真的是轟轟轟的聲音,即便他不能修繕,例如是他鄰居造成的,老實講,這件事不關你的事,承租人沒有責任去負責他鄰居的糾紛,所以說他今天交給承租人的房子沒有甫和所謂的通常居住的品質,在這樣的情況下是可以的,催告後還沒有改善,就可以提前中止。

Q:如何處理簽約時無法完整驗收的項目,例如冬天時熱水器無法運作?

約定內有寫房屋有瑕疵的時候,出租人需要修繕,像是熱水器冬天不會熱是屬於房屋的瑕疵,所以說這個時候你就要去催告房東去修繕,修繕有兩種路,一種路是你今天催告他修繕,訂一個相當的期限。如果房東一職遲遲未修繕,有兩種方式,一種是解約,這就是不可歸責於你,就不需要賠償,另一個則是你自己修,修完的錢從租金裡面扣。

Q:若承租人B違法轉租予C,出租人A與B租約期滿後不續約並將房屋賣出,而B與C的租約尚未到期,會有買賣不破租賃的問題嗎?即使A並未與C成立租約。

不會,他今天只要是違法轉租的狀況之下,我認為都不會有買賣不破租賃的問題。那c的權益要如何保障呢?在買賣的專法裡面呀,有規定說,我有遇到他簽約的人不是屋主,就是房子的所有人是某a,但是某b來跟他簽,很多情況,這個某b是他的小孩或是他的朋友或是房仲,但也有情況是這個某b沒有得到某a的授權,有規定說,出租人他今天有義務去提供承租人他房屋的租賃的權利的來源是合法的,在這樣子的狀況之下就要小心,如果是在轉租的情況之下,他有義務提供一份某a是同意他轉租的情況給你看。

要如何保護自己,要請求他出示如果他是第一手,所有權人的話,他就要提出證明,又或是所有權人授權。那如果今天是轉租的情況之下,你其實是有權去看他跟他前房東的租賃契約,像是租賃期間、是不是可以轉租的約定其實都是可以看的,在沒有確認之前,都可以不用簽,而且實際上是違反法令,他是沒有理由拒絕給你看的,如果他沒有拿到授權騙你的話,那就是詐欺。

Q:若未來遇到活動沒提到的法律問題時,可以去哪裡請求法律諮詢?

有很多地方有法律諮詢,消保會也有法律諮詢,你們可以去台中市政府的樓下有法律諮詢可以提供,地政局也會有租屋相關的法律諮詢,地方法院是由律師公會提供的,法律扶助基金會也有但是不是每天,會在固定的時間裡面提供免費的法律諮詢。在台中有很多的立委跟議員的辦公室也可能提供免費的諮詢。